Можно ли каким-либо способом продать комнату, не уведомляя сособственников?
Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.
Такой способ "пойти в обход законодательства" довольно рискованный - соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку - продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.
Материал подготовлен при помощи юриста бюро "Деловой фарватер" Марины Емельянцевой, адвоката "Бородин и Партнеры" Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимира Старинского.
Какие документы нужны для продажи комнаты?
Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.
Можно ли самим обратиться в МФЦ?
Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.
Обязательно ли идти к нотариусу при осуществлении сделки?
Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.
Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с "посторонним" лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.
Какие есть подвохи или условия при продаже или покупке комнаты в коммунальной квартире?
Основной нюанс здесь - права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.
Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.
Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.
В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.
Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.
Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.
И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.
Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.
Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире . Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.
А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
С чего начать?
Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню .
Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.
Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:
- Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров . Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
- Экспертиза специализированной организации . Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
- Оценить самостоятельно .
В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.
При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:
- Этаж, на котором расположена квартира . Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
- Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
- Наличие вспомогательных помещений : подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
- В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома .
- Инфраструктура района . Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
- Соседи . Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.
Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.
Порядок действий
Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:
- Оценить ее .
- Подготовить к продаже .
- Найти покупателя .
- Оформить необходимые документы .
- Осуществить сделку .
Подготовка
Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.
Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить .
Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.
Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.
Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности .
Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.
При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется .
Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк .
По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.
Сделать нужно следующее:
- В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире .
- Уточнить адреса собственников .
- Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
- Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
- Составить реестр своей рассылки .
- Заверить реестр у почтового работника . Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.
Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.
В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.
Какие документы нужны?
Для осуществления продажи понадобятся:
- Свидетельство о собственности на комнату ;
- Техпаспорт ;
- Справка – Ф 9 (о прописке) ;
- Квитанция об оплате коммунальных услуг .
Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.
Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.
После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.
Продать комнату можно двумя способами:
- С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
- . Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.
Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.
Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки
Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?
После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна .
В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.
Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).
Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух .
Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк .
Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
Продажа комнаты считается, по оценкам экспертов, одной из самых сложных, с юридической точки зрения, сделок с недвижимостью. Но их покупают охотно – из-за бюджетной стоимости в качестве доступного жилья, либо разъезжающиеся семьи. Остальные виды жилой недвижимости по стоимости ощутимо выше. Даже за комнату в «малосемейке» нужно заплатить на полмиллиона дороже.
Основные покупатели
Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей – приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.
Еще одна группа в этом сегменте – те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.
Этапы продажи комнаты
Законодательно определены правила продажи объектов, находящихся в долевой собственности, к которым относятся и коммунальные квартиры. Комнаты соседей — их доли по закону. К продаже применяются требования, установленные ст. 42 п.6 Жилищного кодекса и ст.250 ГК Российской Федерации. Согласно предписаниям, другие владельцы могут воспользоваться преимущественным правом на покупку жилплощади в коммуналке.
Перед открытием процедуры продажи доли собственник должен предложить соседям, владеющим частями в квартире, выкупить у него свою собственность. Действия оформляются документально и, желательно, нотариусом. Письмо с намерением продать собственность отправляется заказным письмом на адреса проживания соседей. В нем прописываются условия сделки и назначенная цена, которую владелец желает получить от реализации. Предоставляется месяц на рассмотрение со дня получения извещения. Если не изъявляют желания, то пишут письменный отказ. Документ оформляется в Росреестре либо заверяется нотариально.
Как приватизировать квартиру с несовершеннолетним ребенком? Какова доля ребенка при приватизации квартиры?
Дети стали полноправными участниками процесса с 1994 года, после внесения соответствующих поправок в Закон о приватизации.
С этого времени на детей, прописанных на жилплощади, выделяется доля, равная долям всех остальных .
Некоторые спросят: «Квартира была приватизирована когда я был несовершеннолетним. На что я имею право?»
Как проводится приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком? Процедура проводится по стандартной схеме, с тем же пакетом документов, что и в других случаях.
Существенным отличием
являются права несовершеннолетнего на другой жилплощади, по достижении им совершеннолетия. Совершеннолетним гражданам участвовать в приватизации можно однократно.
Если в оформляемой квартире зарегистрирован ребёнок, но он по каким-то причинам не принял участия в процессе и от его имени не получен отказ, договор считается ничтожным и подлежит аннулированию .
Спорные вопросы
На какую жилплощадь может претендовать гражданин до 18 лет? Спорные вопросы участия несовершеннолетнего в приватизации возникают в тех случаях, когда его родители зарегистрированы по разным адресам.
Попытки претендовать на жилплощадь второго супруга не редкость. Закон чётко регламентирует правила участия детей в процедуре в подобных ситуациях:
При распределении долей, все участники процесса, включая несовершеннолетних, получают равные части.
При этом взрослые граждане могут перераспределить их размер между собой, но уменьшить долю ребёнка нельзя .
После составления договора (через 46 рабочих дней) в Росреестре оформляется Свидетельство о собственности.
Что, если осуществляется приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми до 14 лет? Если недвижимость оформляется на несовершеннолетнего до 14 лет, все бумаги, в том числе заявление, оформляются родителями .
Как обстоят дела с приватизацией квартиры с несовершеннолетними детьми до 18 лет? Гражданин с 14 до 18-ти должен писать заявление самостоятельно под контролем родителей или опекунов.
Кроме того, его присутствие при оформлении обязательно. Оформление недвижимости детей, не имеющих родителей и опекунов, является обязанностью органов опеки.
Если ребёнок с 14 до 18 лет не может присутствовать на процедуре оформления, необходимо оформить в нотариусе от его имени. На лицо до 14 лет такой документ составлять не нужно, так как родители могут действовать в его интересах на законных основаниях.
Став владельцем жилплощади, несовершеннолетний гражданин не может совершать с нею сделок по отчуждению до 18 лет . Контроль над сохранностью данного имущества осуществляют его родители или законные представители.
Они в свою очередь также не могут распоряжаться недвижимостью . Самостоятельно принимать решения относительно неё ребёнок сможет только по достижении возраста 18 лет.
О собственников и прописанных в приватизированной квартире вы можете узнать на нашем сайте. Читайте также о том, какой обязаны оплачивать собственники и из собственного кармана, а также о том, как по оплате коммунальных услуг в приватизированной квартире.
По искам, связанным с незаконной приватизацией жилья без ребенка — сироты, не применяется срок исковой давности (ст. 199 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ Статья 199. Применение исковой давности
- Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
- Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
- Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Оформление в собственность недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние – сложный процесс , имеющий множество нюансов. Учёт всех особенностей необходим во избежание возникновения проблем с договором после его оформления.
О том, как осуществляется приватизация квартиры, если есть несовершеннолетние дети, вы можете узнать из видео:
